深圳房企粤港湾控股上演“内斗戏”，核心管理层大换血

记者 | 黄昱

2020年9月，内斗戏毅德控股更名为粤港湾控股的深圳揭牌仪式上，作为控股股东之一的房企蔡鸿文将自己与另一位控股股东曾云枢以及公司创始人王再兴亲切地称作“三兄弟”，并表示：身为“老弟”的粤港演核他将承担起“花钱和赚钱”的工作。

然而近两年来，湾控和谐的股上“兄弟”关系下暗流涌动，三大股东之间的心管血争权夺利始终没有停歇，最终蔡鸿文还是理层将“话事权”交了出去。

今年6月26日，大换粤港湾控股董事局大洗牌。内斗戏据公告，深圳执行董事曾云枢获委任为董事会主席；执行董事蔡鸿文重新获任为董事会联席主席；王再兴由非执行董事兼董事会主席调任为执行董事兼董事会联席主席。房企

在2019年第一大股东易主后，粤港演核粤港湾控股的湾控董事会初始格局为：王再兴任执行董事兼董事会主席、蔡鸿文任为该公司执行董事兼董事会联席主席，股上曾云枢获委任为该公司执行董事兼董事会联席主席。

目前粤港湾控股分别由曾云枢和蔡鸿文共同控制的粤港湾区公司、王再兴家族的顶升有限公司、陈军余持有58.67%、7.33%、9.9%的股权。

“现在公司的掌权人相当于从之前的蔡鸿文换成了曾云枢。”一位粤港湾控股内部人士对界面新闻透露，王再兴也基本失去了话语权，包括他的儿子王德文。

伴随着“话事人”的变换，杨三明辞任公司执行董事及执行总裁，由何飞接替，且管理职位是总裁；王德文辞任公司执行董事及薪酬委员会成员职务，同时调任为公司顾问，原职位由魏海燕接任。

杨三明其实于2020年6月才加入粤港湾控股，获任执行董事兼首席执行官，当时的掌权人是蔡鸿文。

杨三明是一位在地产行业有着丰富经验的职业经理人，1996年-2013年在中建一局任房地产公司副总经理及华东区域总经理，2013-2019年在珠江投资任职，主持珠江投资集团的全面经营管理工作，主抓投资、全面经营和城市更新。

此次杨三明从粤港湾控股离职其实早有迹象。今年1月，杨三明从总裁一职上被降任为执行总裁，新总裁为陈军余。同时，王再兴失去了执行董事的席位，变为非执行董事，空出来的执行董事席位授予了陈军余，被委任其为联席主席。

上述粤港湾控股内部人士称，1月这一轮人士变动基本可以看作是曾云枢夺得了“话事权”，陈军余就是他招来的。

对于粤港湾控股来说，陈军余并非“空降兵”，他自2018年起担任粤港湾控股旗下两家附属公司的董事长，并于2020年6月认购粤港湾控股定向增发的约4.5亿股股份，成为占股达9.9%的大股东。

然而，陈军余在粤港湾控股任联席主席、执行董事兼总裁的时间并不长，到5月初，他就辞职了。粤港湾控股给出的理由是“陈军余希望投入更多时间于其家庭及其他个人事务”。

来一家公司任职高管，按常理来说都是会经过深思熟虑的，短短四个月就离职，显然粤港湾控股给出的陈军余离职理由站不住脚。

有知情人士认为：“跟杨三明相比，陈军余无论是管理能力还是对行业的理解程度都是存在一定差距的，来粤港湾控股短短几个月，并没有缓解公司面临的困局。”

陈军余离职后，总裁席位空置了一个多月，现在曾云枢找来了何飞接任。

据粤港湾控股公告，何飞历任副总经理、旭辉副总裁兼深圳区域总经理、董事兼总裁。事实上，何飞早在去年4月就从美好置业离职了，到如今正式加入粤港湾控股有一年多的空窗期。

上述知情人士对界面新闻透露，何飞其实去年年中就去粤港湾控股了，具体做什么不太清楚。

“潜伏”近一年后，何飞获粤港湾控股新任总裁，以曾云枢为核心的新一届管理团队基本成形，然而内忧外患之下，粤港湾控股的前路可能并不好走。

4月初，国际评级机构惠誉评级已将粤港湾控股的‘B-’的长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级及存续高级无抵押票据的评级列入负面评级观察名单。

惠誉表示，粤港湾控股的评级被列入负面观察名单的原因是，该公司延迟刊发经审计财务报表。惠誉将未按期公布经审计财报视为影响信用状况的事件——该等事件或对受评企业的评级产生负面影响。

据粤港湾控股后续补发的经审核财务数据，2021年粤港湾控股产生净亏损约为4.45亿元（2020年净利润约为3.56亿元）。粤港湾控股指出，其转盈为亏的重要原因在于2021年通过降价销售来加速去化及回笼现金，以应对严峻的调控政策带来的挑战。

然而，从销售到回款一般都有两三年的的时间差，当期销售大概率无法直接影响到当年盈利。例如行业龙头万科将去年净利润下降的原因归于三个方面，一是因前些年拿地成本较高而导致的毛利率下降，另外则是投资收益减少和市场下行带来的计提减值。

从财务报表来看，粤港湾控股亏损的主要原因在于处置资产带来了亏损，同时没有投资物业公允值变动带来的收益。

2021年，为践行专注大湾区发展住宅项目的策略，同时回笼资金，粤港湾控股处置了一系列非主业金融资产及其他非湾区项目，产生了约1.66亿元的亏损，而去年同期这一块属于其他收入的板块收益4700万元。

净利润的亏损直接导致了公司资金紧张。上述知情人士透露，粤港湾控股集团总部已经从之前的两百多人裁减到四五十人了，部分项目也出现了停工的情况。

截至2021年末，粤港湾控股的有息负债约为64.81亿元，是2020年末期的两倍还多，其中，需在一年内偿还的约为10亿元，需在一至两年内偿还的约35.35亿元。而截至去年底，粤港湾控股的现金和现金等价物为14亿元（不包括7.635亿元的受限制现金）。

对于粤港湾控股这样一个小型房企，杨三明曾有明确的发展思路。在去年4月在接受界面新闻专访时，他表示，地产行业中，公司规模太小很难有生存，因此粤港湾控股短期还是要寻求一定规模增长的，但原则上不走规模化路径，可能做到500亿元时就不再追求更大的规模了。

2020年的市场确实给了粤港湾控股实现销售跨越的空间，当年合约销售金额同比增50%至42.1亿元。然而2021年，地产行业迎来大调整，粤港湾控股的销售未能继续实现高增长，合约销售额与上一年基本持平，达到45.8亿元。

东莞是粤港湾控股计划实现规模目标的重仓之地，2020年一口气拿下了4个旧厂改造项目。“公司领导很看重东莞的项目，但对东莞市场的研判存在严重失误，没能在去年上半年市场行情好的时候将项目及时推出，导致售价很低而且很难卖出去。”粤港湾控股内部人士说道。

尽管想要蜕变为一家现代化企业，但粤港湾控股的大股东对职业经理人的授权十分有限，导致一些决策存在偏差，这是桎梏这家小房企发展的重要原因之一。