绿城中国：旗下公司商票逾期，表外藏债风险潜行

作者：胖虎

这两年，绿城民营房企的中国日子很难过，融资难、旗下潜行成本高，公司而有着国资背景的商票房地产企业，却凭借独特的逾期优势在逐步实现弯道超车、后来居上。表外

这其中，藏债有着中交背景的风险绿城中国（HK：03900）绝对是非常亮眼的一家。

据克而瑞地产研究的绿城数据显示，2019年绿城中国还以全口径销售额1353亿元位列行业24位；2020年的中国全口径销售额就达到了2146亿元；2021年全口径销售额达到2665亿元，行业排名13。旗下潜行

绿城中国过去两年的公司销售增速达到了59%、24%，商票远远超过了行业平均增速。逾期据公开信息显示，绿城中国2022年的销售目标是3300亿元，较2021年的完成额要增长24%，是业内少有的明确提出销售目标，且目标保持较高增长的房企。

今年前5月，绿城中国自投项目的销售额达到了588亿元，已跻身行业第10，如果加上代建项目销售，总销售额达到788亿元，能达到行业第7。

销售金额逆市大涨、高歌猛进的同时，绿城中国的拿地规模也位居行业前列。据克而瑞地产研究的数据显示，2021年绿城中国新增货值3064亿元，位居行业第5；今年前5月，有新增土地货值562亿元，又是位列行业第5。

在目前的市场环境下，还能保持如此高位的投资、销售表现！低迷的市场、紧缩的融资环境对绿城中国就没有影响吗？膨胀式发展给民营房企带来的风险，难道国资房企就能免疫？

其实，有些规律或许并不能避免，只不过是风险潜藏而已。

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旗下公司被曝商票逾期

今年6月初，上海票据交易所网站公布了5月份商票逾期名单，绿城颐合房地产有限公司赫然在列。

请注意，这家公司并非是前些年被融创收购的原绿城的项目公司，而是妥妥的现“绿城中国系”项目公司。

据工商资料显示，绿城颐合由绿城房地产集团持股51%，另外49%显示是绿合房地产持有，但后者的最终股东为洪高明和李晓芳，该二人在多家绿城系公司担任高管，绿城颐合很有可能由绿城中国全资持有。

即使从持股比例上看，绿城中国也是绿城颐合的控股股东。逾期之后，双方持股比例变更为1：9

票交所的数据显示，绿城颐合在今年5月份，有40万元的商票逾期了，而且商票累计逾期发生额为1359万元。

（资料来源：上海票交所）

一路销售高歌猛进的绿城中国项目公司的商票居然逾期了！而且只有区区40万元。

虽然该公司曾发生过累计1300多万元的逾期，但这对于目前市场上的“国企信仰”，还是很沉重的打击。

毕竟同为国企背景、世界500强的绿地集团，在不久前也已经官宣“暴雷”。

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风险潜藏：表外负债规模庞大

商票逾期的绿城颐合房地产有限公司，成立于2015年3月，虽然绿城房地产持股51%，甚至有可能100%由绿城系持股，但作者查询绿城中国2021年年报中的“附属公司”名单，也即并表的子公司，并未找到绿城颐合。

也就是说，这是一家出表的项目公司。

通过对绿城中国年报中附属公司的查询，作者发现了绿城中国更多“出表”的秘密。

从年报数据上看，截至2021年末，绿城中国“三道红线”中剔除预收账款后的资产负债率为70.3%，净资产负债率53.5%，现金短债比为1.7倍，看上去也就剔除预售款后的资产负债率超标一点点；有息负债方面也只有970亿元左右，较2020年有息负债规模仅增长6%。

绿城中国的债务指标看上去数据都很稳健，但真正的风险恰恰藏在这些项目公司的出表中。

据绿城中国旗下绿城房地产集团（下称绿城集团）2021年度第二期中票募集说明书披露的信息显示，截至2021年6月末，有5笔信托和资管融资，尚在存续期间，累计融资金额40.03亿元。

（资料来源：中票募集说明书）

其中，舟山市普陀绿城实业通过中建投信托融资6.2亿元，至2037年到期；宁波泰谷房地产通过平安资管融资8.01亿元，今年8月份到期；

大连金石葡萄酒庄通过中意资管融资6亿元，2024年到期；诸暨市越都置业通过上海国际信托融资15亿元，2023年12月底到期；

上述四家公司，舟山市普陀绿城实业、宁波泰谷均为绿城100%持股子公司，大连金石和诸暨市越都由绿城分别持股60%、90%。

但这四家由绿城绝对控股的项目公司并未在绿城中国年报的附属公司名单中，那么其相应的累计34.2亿元的债务也就被出表处理了。

此外，绿城房地产集团的其他公开资料显示，诸暨市越都置业在2021年4月还通过上海信托融资了10亿元，将于2024年到期；

去年4月份，绿城持股77%的南京绿城置业有限公司，通过中诚信信托发行了“君诚01号项目集合资金信托计划”，融资20亿元。南京绿城置业同样不在绿城中国的附属公司名单。

仅仅上述5家“出表”、但绿城持股占据控股地位的项目公司，未纳入并表的债务余额就高达64亿元。

其余未完全并表的大额融资，还有如绿城持股51%的宁波杭州湾新区海文教育发展有限公司，2021年通过平安信托发行了“福宁571号集合资金信托计划”，融资15亿元。但在绿城中国2021年的年报中，仅将海文教育列为合联营企业。

而据绿城房地产集团《2022 年度第四期中期票据（并购）募集说明书》披露的信息显示，上述出表的项目公司，如大连金石今年3月份又融资了8亿元。

（资料来源：中票募集说明书）

绿城中国如此大体量的表外负债，实在让作者竟出了一身冷汗。这样的操作并不会让风险消除，仅仅是让财报的数据好看一点而已。

随着市场下行且长期不振的情况持续，这些未来两年内集中到期的表外负债，如何化解风险，这是绿城中国不得不面对的问题。

民营房企这两年陆续出现的债务暴雷，很大程度上就是表外负债长期藏雷惹的祸。

要知道，按照绿城中国今年定下的3300亿元的销售目标，即使按照前5月788亿的总销售额来测算，目标完成率也只有24%，远远低于时序进度，全年目标完成恐怕几无可能。

销售目标完不成，债务风险的几率就更大了。

(责任编辑：娱乐)